Het ABC voor mede-eigenaars

Bij aankoop van een (nieuwbouw)appartement koop je niet alleen je eigen woning maar word je ook lid van een gemeenschap: je wordt mede-eigenaar van een groter geheel.
Zo ben je als appartementseigenaar voor een deel ook eigenaar van bijvoorbeeld de inkomhal en de tuin, het dak en de gevels van het appartementsgebouw. Je bezit als het ware een mede-eigendom met een groep anderen. Het leven in een mede-eigendom is bij wet gereglementeerd.

DE BELANGRIJKSTE ORGANEN VAN EEN MEDE-EIGENDOM

In een gebouw met meerdere appartementen moeten er regelmatig beslissingen worden genomen over de gemene delen. Daarvoor voorziet de wet in drie instanties die elk hun eigen specifieke bevoegdheid hebben: er is de algemene vergadering van de mede-eigenaars, de raad van mede-eigendom en de syndicus. 

• Mede-eigendom
  Mede-eigendom wil zeggen dat je samen met anderen eigenaar bent van een (onroerend) goed.
• Gemene delen
De gemene of gemeenschappelijke delen zijn alle delen in het gebouw die door alle mede-eigenaars gebruikt worden. Denk daarbij aan de inkomhal, de tuin, de ondergrondse parking, maar ook het dak of de gevels.
• Privatieve delen
  De appartementen zijn de strikte eigendom van elke eigenaar. De andere mede-eigenaars hebben hierin geen zeggenschap. Vandaar dat we ze als de privatieve delen omschrijven.
• De algemene vergadering
  De algemene vergadering is een jaarlijks overlegmoment van de raad van mede-eigendom. Tijdens deze vergadering nemen ze de nodige beslissingen over het beheer van hun appartementsgebouw. Dat gaat van het onderhoud van de gemeenschappelijke delen of eventuele herstellingen tot het aanstellen of verlengen van het mandaat van de syndicus. De algemene vergadering neemt de belangrijkste beslissingen over het gebouw. Elke eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering. De algemeen vergadering is dus samengesteld uit alle mede-eigenaars. Elke mede-eigenaar heeft een aantal stemmen in de algemene vergadering dat overeenkomt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen (afhankelijk van de grootte van zijn privatief deel).
• Raad van mede-eigendom
  De raad van mede-eigendom of de vereniging van mede-eigenaars. Als mede-eigenaar bent je verenigd in de raad van mede-eigendom. Het is niet mogelijk één of meerdere eigenaars uit te sluiten van deze vereniging. De raad is verantwoordelijk voor alle beslissingen met betrekking tot het beheer van de mede-eigendom. Die beslissingen worden genomen op de algemene vergadering. Het is aan de syndicus om deze beslissingen uit te voeren.
• Syndicus
  Het dagelijks beheer wordt toevertrouwd aan een manager; de syndicus van het gebouw. Hij beheert de gemeenschappelijke delen in naam van de mede-eigenaars. Hij zorgt onder andere voor de nodige onderhoud- en herstellingswerken en beheert de administratieve en financiële kant van zaken. De rol van syndicus kan ingevuld worden door een medebewoner of een professional. De syndicus dient verkozen te worden tijdens de algemene vergadering. De controle op de syndicus wordt in principe ook uitgeoefend door de algemene vergadering.

BELANGRIJKE DOCUMENTEN VOOR EEN MEDE-EIGENAAR

 Er zijn drie belangrijke documenten in een mede-eigendom: de basisakte, het reglement van de mede-eigendom, en het regelement van orde.

• De basisakte
  De basisakte bevat de beschrijving van de eigendom met de gemeenschappelijke en privatieve delen. Ze bepaalt het aandeel van de gemeenschappelijk delen van elke privatieve eenheid. Dat aandeel wordt uitgedrukt in duizendsten (of tienduizendsten) en wordt bepaald op basis van de waarde van elke kavel.
• Het reglement van de mede-eigendom
  Het reglement van de mede-eigendom bevat de beschrijving van de rechten en plichten van elke mede-eigenaar: regels met betrekking tot uitvoering van werken, verbod van bepaalde activiteiten, gebruik van de tuin, … .Daarnaast bevat ze ook de verdeling van de lasten voor onderhoud en herstelling van de gemeenschappelijk delen. Ook de benoeming van de syndicus en de wijze van bijeenroepen van de algemene vergadering staan in deze werkingsregels beschreven. 
• De statuten
  De statuten van het appartement is de verzameling van de basisakte en het reglement van mede-eigendom.
• Het reglement van orde
  De mede-eigenaars kunnen beslissen om een reglement van orde op te stellen waarin een aantal praktische zaken worden geregeld. Bijvoorbeeld: zijn huisdieren toegestaan? Mag je de auto wassen in de gemeenschappelijke garage? … De mede-eigenaars stellen zelf deze tekst op. Alle regels moeten worden gerespecteerd.

Meer weten? In deze praktische gids kunt u alles nalezen.